山东青岛等全国多地小区物业费下调或打折,受哪些因素推动?
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2025-05-06 15:05:07
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小区的物业费多高、物业服务质量如何,一直备受住户关注。

去年以来,重庆、山东青岛、湖北武汉、宁夏银川等地传出下调物业费的消息。这些城市的部分小区,以不同幅度对物业费进行调降;还有的城市针对空置住宅,予以物业费折扣。

这波物业费调降受哪些因素推动?费用调整后,物业服务能否跟上?

降费项目集中在二、三线城市

“我们小区之前的物业费每月每平方米大概3元,最近下调到了2.5元,除了我们这里,听说武汉还有不少小区也降了物业费。”家住湖北武汉的李云山说,物业费下调后,他每月能省下几十元。

据不完全统计,去年以来,武汉市已有超40个小区的物业公司宣布下调物业费。比如,武汉市江山如画物业发展有限公司发布公告,江山如画八期住宅项目中的3栋住宅区物业费自今年起进行下调,一次性缴纳全年物业费的,由原先的3元/平方米/月,调至1.6元/平方米/月;按月缴纳的,物业费下调至2元/平方米/月。在武汉朗诗里程小区,物业费由此前的2.5元/平方米/月,下调至1.1元/平方米/月,降幅高达56%。

在江苏常州,花语馨苑小区所聘物业公司去年底发布公告,宣布今年起将物业费由原先的1.8元/平方米/月下调至1元/平方米/月。在江西南昌,西站瑞都小区聘用物业公司宣布,自今年1月1日起,小区物业费由原先的2.8元/平方米/月下调至2元/平方米/月,停车服务费从80元/月调整为60元/月。在重庆风花树小区,物业费由1.8元/平方米/月下调至1.3元/平方米/月,以100平方米住房为例,物业费调整后,业主每年将节省600元支出。

根据中指研究院数据,2024年12月,全国20个重点城市物业费均价为2.72元/平方米/月,同比看,武汉、江西南昌、山东青岛、重庆、江苏南京、常州等6个城市物业服务价格指数下跌,其中武汉、南昌同比分别下跌0.72%、0.47%,青岛同比跌幅为0.14%。

除了直接调降小区整体物业费,部分城市还针对小区“空置房”推出物业降费。比如,青岛、甘肃兰州等地明确,连续空置6个月以上的房屋,予以物业费折扣优惠。据《兰州新区关于优化房地产建设发展的若干措施》,对连续未入住6个月以上的空置住宅,由业主或使用人书面申请,经物业服务人登记确认后,其物业费按收费标准的50%收取。江苏句容也发布通知,明确句容市普通住宅空置期间,前期物业公共服务费可减免30%。

“2024年至今,物业降费项目主要集中在国内部分二线城市及三线城市,包括武汉、重庆、青岛、南昌、四川成都、宁夏银川、江苏徐州等。”中指研究院常务副院长黄瑜介绍,去年以来发布物业费限价政策的城市中,物业费整体降幅区间集中在10%至40%,不同城市、不同项目的物业降费幅度差异较大。

供求变化、行业竞争,推动物业降费

多地为何纷纷下调物业费?

“这是多重因素叠加的结果。”黄瑜分析,一方面,在房地产市场供需结构发生重大转变的背景下,部分城市的房价和房租出现明显调整,考虑到房屋持有成本,业主对物业费的敏感度显著提升,因此通过联名议价、组建业委会等方式,与物业企业协商,推动物业费降价。

另一方面,物业管理行业竞争加剧,一些物业企业为提升物业费收缴率、项目竞标成功率,主动提出降价。

武汉市一家物业企业工作人员告诉记者,去年起,其所在企业服务的几个小区物业费都进行了下调,“有些是小区业主联名要求降费,还有个别项目是公司主动调整的。现在物业管理行业竞争激烈,适度调价既是企业重视客户、留住客源的表现,也有可能在激烈的市场竞争中给企业争取更多机会”。

还有一些城市政府出台物业费指导价政策,通过行政手段规范收费标准,推动当地小区物业费降价。

比如,青岛有关部门发布通知,提出市区普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价。重庆自去年6月1日起施行《重庆市物业服务收费管理办法》,明确住宅物业及其配建停车场的前期物业服务费实行政府指导价。武汉新洲区也提出,该区住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理,政府指导价管理以外的物业服务收费实行市场调节价。

记者梳理发现,这些城市出台的政策多数聚焦“前期物业费”。据业内人士介绍,业主大会成立前,小区的前期物业管理通常由建设单位负责,在此期间收取的物业费用,称为前期物业服务费。前期物业服务费实行政府指导价,目的就是规定这笔费用的上限,规范不合理的物业服务收费行为。

“在出台住宅前期物业费指导价政策的城市中,武汉、青岛等大部分城市的政策较为科学,一是指导价定价较高,覆盖了绝大部分住宅项目;二是其允许执行物业费的浮动管理机制,符合市场调节规律。”黄瑜举例说,在武汉,其物业费中位值为1.8元/平方米/月,均值为1.99元/平方米/月,当地指导价最高值为3.84元/平方米/月,高于物业费中位值和均值,政策相对合理。

从更大范围看,调整物业费还能在一定程度上促进二手房交易。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析,物业费下调后,将增强小区二手房的吸引力,进而促进二手房交易流通活跃。

提升物业服务竞争力是关键

采访中,部分业主表示对物业调费、物业服务有更多期待。

“我们小区物业费是每月每平方米3.3元,这个价格有些偏高。”家住河南郑州的郑先生说,对他而言,小区物业的某些服务有些“鸡肋”,他更看重楼道保洁、绿化维护、设施维修等公共服务,“更重要的是,小区物业应该提升透明度,比如一些商家服务进小区的收费应该同业主协商,而不是单方面通知。另外,物业费的制定也应基于更加透明的成本核算,尤其在我们这种没有业委会的小区,更要畅通物业和业主沟通的渠道,共同营造良好的社区环境。”

站在物业企业的角度,调降费用则会带来经营压力。“现在很多物业企业都表示入不敷出,如果仅仅强调下调物业费,企业可能面临更大的资金压力,进而导致物业管理质量受到影响。长此以往,可能会加剧业主和物业之间的矛盾。”严跃进认为,在协商物业费用的同时,持续优化物业服务,或是行业应重点考虑的发展方向。

记者注意到,部分小区正针对优化物业服务做出尝试。比如,江苏常州的花语馨苑小区物业公司就在调价公告中表示,续聘后将出资100万元,专项用于小区服务质量整改和品质提升。在武汉武昌区,一老小区建立起信托制物业模式,将业主缴存的物业费存入业主共有信托账户,支持业主通过相关信息平台查看每笔收支账目、财务凭证,小区的物业费和公共收益为业主共有。小区收入的10%用于支付物业企业酬金,剩余部分用于小区服务。

“眼下,业主对于物业服务性价比的要求不断提升,物业管理行业传统的粗放服务模式难以为继,在物业费限价、空置房物业费折扣等政策规范下,物业企业必须优化调整经营策略,提升服务竞争力和长效运营能力。”黄瑜认为,物业企业应加大在人员培训、技术应用、设施升级等方面的投入,做到标准化建设、智能化升级,通过差异化服务形成竞争优势,并在良性竞争中促进行业高质量发展;另外还要积极应用数字化手段,提升物业企业的服务效率和品质。

“物业服务关乎民生,地方政府在出台相关物业服务指导价政策时,也应进一步加强对相关市场主体的调研,兼顾多方面的诉求。”黄瑜说。

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