随着游客对于旅游度假观念的改变，具有文化体验、民俗风情等功能的民宿越来越受欢迎，从而促使更多的投资人想进入民宿行业，然而对于民宿项目需要具备哪些开发条件？如何开发？运营和商业模式怎么选择？这些是想进入民宿行业的投资人需要首先解决的问题。

一、民宿开发条件

1.主要条件

项目周边以及自身拥有极具吸引力的资源条件，包括自然资源和人文资源，能够吸引大量游客。我们认为，人文资源是核心竞争力资源。民宿是以家庭成员为主要生产单位，因此民宿主人的人文情怀和人文素养往往成为关键资源的核心要素，也是传递真善美核心价值主张最好载体。民宿主人是民宿的魂。主人的个人魅力决定了民宿的魅力。修身养性齐家在民宿主人点滴间都能活灵活现的呈现在客户眼前。民宿的发展必须以“旅游+住宿+幸福体验”为核心内容，其中幸福体验包括了人文民俗、传统美食、历史掌故、美学修养、环保健康等等。

当然，除了人文资源，优美宜居的气候环境也是非常重要的，适合游客居住逗留。

2. 次要条件

良好的区位条件，地处热门的旅游区、便利的交通路线上。

鼓励性政策，政府对民宿项目的大力支持。

巨大的客源市场，能满足民宿的发展需求。客户细分的原则，一是属地原则，即根据所拥有的核心资源，决定了客户群体。二是吸附原则，即民宿的价值主张会聚集目标客户。

3. 可选条件

民宿投资开发可以选择在旅游区旺季时候住宿设施紧张的区域或者具有特色居民建筑群的区域。

二、民宿开发模式

民宿开发主要包括四种模式，分别是自发型、协会型、政府主导型、开发商主导型等。

三、民宿产品开发类型

民宿的开发运营，其核心命题一是提供深度的文化体验，二是提供日常化、生活化的幸福感，让旅客离开的时候，带走了故事和回忆。因此，民宿产品的开发一定不能局限于住宿和简单的餐饮，应该包含更多体验性的、日常化的产品。我们把民宿产品分为基本产品、特色产品、配套产品等。

1.基本产品

提供最基本的符合标准的住宿、餐饮服务，包括各种主题或者类型的民宿以及特色早餐。

2. 特色产品

结合民宿主人的爱好，打造创意民宿的休闲体验活动，比如工艺品DIY、休闲娱乐中心、音乐室、沙画制作、品茶等。

3. 配套产品

一方面是副业产品，提供住宿以外的餐饮、购物、休闲等配套产品，比如咖啡厅、餐厅、特产销售等；另一方面是旅游产品，联合周边资源和景区打造主题旅游活动，比如农耕体验、垂钓、温泉浴、滑草、古建筑观光、景区游览等。四、民宿项目商业模式的设计

今天企业间的竞争已经不是产品间的竞争，而是商业模式之间的竞争。选择合适的商业模式在很多程度上是民宿业健康发展、竞争制胜的关键，我们认为民宿业商业模式的选择需要从如下几个方面去考虑：

价值主张。价值主张用来描绘为特定细分客户创造价值的系列产品和服务。这是建立成功商业模式的关键，也是民宿最核心的内涵。“真”、“善”、“美”应该是所有民宿业主共有的价值趋同。所谓真，就是返朴归真、回归自然、融入自然;所谓善，就是尊重自然、顺应自然、保护自然;美，则是美景、美食、美情、美性。民宿乃家外之家，能满足人们向往绿色、健康、自然、诗意的生活;既能实现身心内外的平衡涵养，又能体验东方美学雅集。当然，价值主张不是虚无缥缈的，需要借助“关键资源”和“关键活动”予以体现。

关键资源。关键资源是实现盈利的筹码。一般情况下，关键资源包括2大类，即自然资源和人文资源。所谓自然资源，或风光秀美，或历史底蕴深厚，故民宿最初也是从旅游目的地发展起来的。然而我们认为人文资源才是民宿的核心竞争力资源。民宿是以家庭成员为主要生产单位，因此民宿主人的人文情怀和人文素养往往成为关键资源的核心要素，也是传递真善美核心价值主张最好载体。民宿主人才是民宿的魂。主人的个人魅力决定了民宿的魅力。修身养性齐家在民宿主人点滴间都能活灵活现的呈现在客户眼前。

客户细分。能够精准确定目标客户圈层，是民宿制定市场定位、产品和包装、定价及销售策略的关键因素，也是民宿差异化竞争的需要。客户细分的原则，一是属地原则，即核心资源决定了客户群体。二是吸附原则，即价值主张会聚集目标客户。

圈层营销。民宿因为经营规模小，决定了其销售渠道的局限性，“圈层营销”不失为一个有效方法。“圈层营销”一是品牌信息的有效传递和客户面的扩展;二是借助口碑使得品牌认知度更趋于一致;三是作为一种客户维系手段促进客户长期多次购买。因此品牌和口碑是民宿最重要的渠道通途。

客户关系。“家人”是客户关系最好的诠释。住民宿，就是“回家了”，放松怡然，轻松自在。民宿与酒店本质区别在于民宿彰显的是“民”，而酒店的主角是“客”。民宿的主人，营造的是“宾至如归”的家园，蕴含一种精神境界，追求的是个性个体的和谐和自我;其次，是“民族”的，饱含当地的文化风土人情，有淡淡的乡愁，“民”居于此的目的不是单纯为宿而宿，而是在“宿”的时光中，“民”可以尽情拥享现实生活体验不到的精神产品。民宿“家”的情怀也将成为她长久的竞争力。

收入来源。民宿的收入来源主要是客房收入，收入来源单一且有一定的局限性。民宿主人还可以考虑依托周边旅游资源提供具备当地特色的经营项目，与其他旅游产品具备较强的协同性和融合能力。同时，做长产业链，拓展相关功能，多产业联动也是民宿增加收入来源一个重要方面。因而，衍生产品和衍生服务是民宿发展创新的主要着力点。

关键业务。安全、卫生、环保应是关键业务硬指标。除了住宿功能舒适性外，“知识趣味性”“互动体验性”“精神依托性”是设计关键业务应重点考虑的方向。同时，故事性和场景体验性产品的设计是构建业务价值链的一个主要方法。地要有故事，店要有故事，人要有故事，产品要有故事，这民宿才能长久。

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