珠海泰禾中央广场现状 图源｜项目官微

7月23日下午，最高人民法院对外发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。

执行异议之诉，是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。

其中明确，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能，导致房屋买卖合同已经解除，请求在变价款中支持其价款返还的，人民法院应予支持。

《解释》自7月24日起施行。

更侧重保护买房人合法权益

近年来，执行异议之诉案件呈逐年上升态势，而且长期以来，执行异议之诉裁判规则相对匮乏，缺少专门规定，多参照执行程序中的相关规定进行审理，相当程度上存在救济制度界分不清、审执协调衔接不畅、关联纠纷合并处理困难、程序空转一案结多案生、法律适用尺度不一，以及滥用诉权诚信缺失、虚假诉讼时有发生等问题。

执行异议之诉需要从实体上判断案外人权益能否排除强制执行，亟待通过专门规范进行指引。

《每日经济新闻》记者注意到，此次发布的《解释》共二十三条，保持与《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等司法解释确立裁判规则的一致性和连续性，又助力解决“执行难”。

对于商品房消费者权益保护，《解释》进行了细化、具体的规定，明确请求办理所有权转移登记手续、合同解除后已付购房款处理等的条件，使商品房消费者权益保护在实践中更具可操作性。

同时，明确了被征收人排除强制执行的具体条件。因家庭居住生活需要且遵循市场经营秩序而购房的商品房消费者，可以对抗房地产开发环节中商业利益的执行；财产因公共利益需要依照法律规定的权限和程序被征收的，被征收人的民事权益应予特别保护。

多位受访律师表示，《解释》扩大了商品房消费者权益保护范围，更侧重保护买房人的合法权益。不仅鼓励买房人积极办理房屋预告登记，防范一房二卖及开发商债务风险，而且在一定情况下，可以执行法院冻结的预售资金监管账户，排除相应购房款的强制执行并申请发放，这对于解除购房合同的烂尾楼业主意义重大。

《解释》第十一条明确，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持，其中一项条件是“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”。

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人、盈科上海房地产法律事务部主任郭韧分析认为，此次将买房人保护范围从“保护居住需要”拓宽为“保护居住生活需要”，取消唯一住房限制，且房屋性质认定放宽至商住两用房。

上海律师协会房地产专业委员会委员王俊伟也表示，此次《解释》明确在符合条件时可请求办理所有权转移登记，已付购房款及时退还，细化保护购房者权益的具体规则。

对烂尾楼业主意义重大

《解释》第十二条明确，执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。

商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。

据王俊伟介绍，对于执行异议之诉期间，法院裁定受理的破产案件，实务中存在两种截然不同的观点：有的法院认为应当继续审理，有的法院认为不需要继续审理。此次《解释》直接予以明确：执行异议之诉应当中止审理，管理人接管财产后，可以再继续审理。

楼盘预售资金监管账户的钱，之前规定只允许冻结，不允许扣划。此次则是适度放松了之前的限制，一定条件下可以排除执行，发放监管账户的款项。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣一针见血地指出：“此次新规对于已经解除购房合同的烂尾楼业主来说，相当于雪中送炭，意义重大！”

《每日经济新闻》此前曾报道多地解决烂尾楼遗留问题，珠海市香洲区法院判决泰禾中央广场业主解除购房合同、房贷合同，开发公司退还购房款、维修基金，还需负责未清偿的房贷本息。不过，法院在后续追偿中遇到“执行难”的僵局。

买的房子烂尾逾期，退房退款且不用还房贷！珠海一法院回应“会保障购房业主的合法权益”

有受访律师表示，此次新规明确后，购房者可结合实际情况，与开发商、法院方面协商解决。