杭州成都取消限购，下一个是谁？

不少热点城市，正相继进入房地产"不限购"时代。

5月9日，浙江杭州市发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知。其中提到，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。此前，成都也宣布调整政策，全面取消住房限购。

近期，北京、深圳等城市也不同程度地放松了区域内的住房限购措施。调整限购的呼声从2023年开始出现，目前已经在很多城市密集落地。这背后指向的是，"去库存"再次成为房地产市场的焦点。

4月30日，中共中央政治局召开会议，提出要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

决策层定调之后，资本市场的地产股迎来久违的上涨，一批城市又一次集中发布楼市新政，特别是一线城市进一步放松限购，意在刺激低迷的需求。

但是与上一轮去库存相比，外界普遍关注的问题是，这一次居民的需求还能否被刺激出来？如果需求释放不明显，谁又来"解盘"库存？

需求侧发力

房地产"去库存"上一次被决策层提及还是在2015年第四季度。

2015年11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议，首次提出"要化解房地产库存，促进房地产业持续发展"，将其与有效化解过剩产能、降低成本、防范化解金融风险并列。

而在2015年年底召开的中央经济工作会议上，"三去一降一补"正式被列为2016年经济社会发展，特别是结构性改革五大任务。会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

2015年第四季度正是全国商品房库存高企的时点。根据统计数据，2024年4月全国商品房库存约7.5亿平方米，已经连续三个月超过2015年历史高位，其中住宅近4亿平方米，同比增长约24％。

易居研究院发布于4月30日的《百城住宅库存报告》显示，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存平均去化周期为25.3个月。这意味着，按照目前既有的销售速度，100城的新房库存需要25.3个月时间才能消化完，而新建商品住宅的合理去化周期应为12至14个月。

这份报告称，其实从2023年开始，库存规模进入下行通道，但是原因并不在于销售数据变得强劲，而是受此前几年债务压力和房企资金恶化影响，潜在新房供应能力受损，制约了库存数据攀升。而当前库存高企的矛盾点并不在于房企供应了太多房源，而在于库存消化能力一直处于低位，即销售不振。

这直接导致库存去化周期增长。2024年3月，在100个城市中，一线、二线、三四线的新建商品住宅库存去化周期分别为19.2、21.6和33.1个月。可供比较的是，在2019年12月，这三类城市的新建商品住宅库存去化周期分别为12.2、8.9和10.2个月。

面对销售不振导致的库存去化周期加长，在"消化存量房产"的消息释出后，需求侧首先出现变化，颇具风向标意味的一线城市纷纷放松限购。

4月30日晚间，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》（下称《通知》）称，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，符合条件的居民家庭和个人可在五环外新购一套商品住房。这被认为是北京已经执行13年的限购政策的一次松动。

根据通知，允许已拥有两套住房的京籍居民家庭、已拥有一套住房的京籍单身人士、连续在京缴纳五年及以上社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士在五环外新购买一套商品住房，包括新建商品住房和二手住房。

北京现有住房限购政策始于2011年2月，北京发布"京15条"，成为当时限制措施"门槛"最高的城市，针对京籍居民家庭而言，限购两套，而针对非京籍居民家庭而言，购房需5年社保或纳税证明，且限购1套。这在当年被认为直接抑制了投资投机需求，2011年1月，非京籍居民购房比重达到44.8％的历史高点。这一限购政策延续13年，此后几经升级、有增无减，如2013年规定京籍单身人士限购1套住房。

中指研究院市场研究总监陈文静就新政分析称，北京此次限购政策调整侧重激活已在北京有房的居民购房需求，可以更好地满足多样化改善性住房需求；从市场成交分布来看，北京近几年五环外新房成交套数占全市八成左右，五环外增加一套购房指标有望带动新房市场活跃度提升。

根据中指研究院的监测，截至目前，除海南省外，核心城市中仅一线城市和天津、西安仍存购房限制性政策。

继北京之后，深圳也在5月6日放松限购政策，具体而言是分区优化住房限购政策，包括降低一些区域的购房门槛，在一些区域拥有多名未成年子女本市户籍居民家庭可以再购买一套住房等。

这意味着颇具风向标意义的一线城市调控政策正在经历集体放松。

一二手房联动去库存

相比于新建商品房库存，二手房库存才是这一轮房地产去库存中的新话题。

第三方机构诸葛研究院4月中旬发布的数据显示，2024年3月，14座重点城市二手住宅挂牌量同比上升54.08％，连续19个月同比上涨。按照挂牌成交比简单测算，这14座城市的二手房挂牌量是成交量的21.5倍，明显供大于求，房源去化压力较大。

如3月深圳二手房挂牌量同比激增229.57％，二手房成交量同比减少2％。上海二手房挂牌量同比增长78.49％，二手房成交量同比减少24.16％。这意味着一线城市二手房成交正变得更加困难。

2022年第四季度以来，包括一线城市在内的重点城市二手房挂牌量上行，去年八九月间"认房不认贷"政策在一线城市先后落地，更是刺激一线城市二手房挂牌量增长。以北京为例，2022年11月二手房挂牌量便突破10万套，此后挂牌量虽有起伏，但截至今年3月初，仅贝壳找房一家平台前台显示的北京二手房挂牌量便已经突破14万套。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房"去库存"是个新鲜事物。上一轮房地产去库存期间，并不存在二手房去库存的问题。当然，当时政府主导棚改，本质是消灭无效的二手房供应，政府买单"以旧换新"。

但是如今无论是供应量，还是成交量，二手房已经成为主角。如广州、深圳二手住房挂牌出售量在15万套左右，但是新房在售量为9万~11万套。今年一季度，广州、深圳二手房交易量达到了新房的2.3倍。

激增的二手房挂牌量让楼市承压。数位业内人士向《中国新闻周刊》表示，一方面导致"卖一买一"的置换需求难以被激活，另一方面随着二手房市场抛售、套现的比例增加，导致一二手房市场轮回式降价，甚至影响预期进而抑制新房成交。

"在二手房主导楼市供需的情况下，对二手房挂牌'泄洪'，也具有稳住楼市整体价格体系的意义。"李宇嘉认为，新房和二手房都需要"去库存"，二者还要联动起来。任何一方单独去库存，都无助于解决问题。撇开二手房谈新房去库存，则无法避免二手房对新房的冲击，特别是二手房价格下跌对新房的全面冲击。撇开新房谈二手房去库存，则无法推进"卖旧买新"的消费升级，以及缓减新房无序下滑对地方财政、行业和产业链的冲击。